2017年5月房地产新政

[ http://www.hsfdcxx.com/ 来源:衡水市住房和城乡建设局 2017-06-02 00:00:00 浏览次数:9078]

1、住建部发文规范租赁市场出租人不得单方面加租

5月19日,住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。此次发布的条例在租金支付方式、合同、租房人权益保障以及租赁市场管理方面均进行了规范,并提出指导办法。特别提出,出租人不得单方面提高租金,鼓励签订长期租赁合同。鼓励承租人应当按月支付租金。同时,还规定直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息,以引导当事人合理确定租金价格。征求意见稿规定承租人可依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。此外,条例还对政府管理处理租赁市场纠纷进行了规范。明确了办理备案不收取任何费用。针对二房东转租他人住房违规经营等市场乱象,征求意见稿规定,转租住房应当征得出租人的书面同意,对于自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记;在鼓励发展规模化、专业化住房租赁企业方面,征求意见稿也做出了原则性规定,明确住房租赁企业可依法将住房租赁相关收益设立质权。征求意见稿对住房销售在销售条件、销售程序等作了一般性规定,特别是强化了加强房地产中介行业管理,规范服务行为等。

自2015年1月以来住建部鼓励和培育租房市场开始,决策层针对租赁市场就保持着高度关注和重视。去年底召开的中央经济工作会议上,明确提出要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化住房租赁企业发展,加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。中央财经领导小组第十四次会议指出,要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。今年2月,国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目,列入今年的立法工作计划。

2、国土部排查不动产登记“中梗阻”

近日,国土资源部印发《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》,要求在全国全面排查不动产登记“中梗阻”问题。不动产统一登记制度全面落地实施以来,一些地区分散登记遗留的历史问题逐步显现,不动产统一登记工作从全面启动到规范运行尚处于磨合期和过渡期,出现了部门衔接不顺畅、办事效率低等问题。为此,国土部将解决不动产登记过程中出现的问题作为今年一项重点工作,在全国全面排查不动产登记“中梗阻”问题,并督促各地抓好落实整改。

《通知》要求对五方面工作展开全面排查。一是部门衔接方面。是否存在国土部门与规划、建设等相关部门尚未建立工作衔接机制,原登记资料尚未移交到位,信息和相关数据尚未实现部门间共享,存量数据未有效整合,导致群众在办理不动产登记时来回跑的问题。二是政策执行方面。是否存在对相关政策执行出现偏差,要求不明确,导致划拨土地上的房产办理不动产登记受阻的问题。三是办事效率方面。是否存在业务流程复杂、办理速度慢、办证效率低等问题。四是登记能力方面。是否存在由于交易频繁,工作人员不足,办事场所局限,登记机构现有办理能力难以满足群众需要问题。五是历史遗留方面。是否存在房屋已经颁发所有权证,但由于开发商未取得土地使用权、擅自增加容积率或变更土地性质、超出批准范围,导致房屋难以办理不动产登记等问题。

与此同时,《通知》明确了具体整改措施。一是加强部门沟通衔接,完成登记资料移交,加快存量数据整合和部门间信息共享,形成目录清单和工作衔接流程。二是系统梳理划拨土地上房屋建设及转让政策规定,明确标准和办理流程,对符合政策的依法及时办理登记。三是严格落实不动产登记法规规范,简化办事环节,不得设置没有法律依据的前置条件,不得增加没有法律法规规定的申请材料。四是进一步充实登记人员,增加或扩大办事场所,推动“互联网+不动产登记”,提高高服务效能。五是将登记发证与处理历史遗留问题分开,列出问题清单,提请政府专项研究解决。

3、河北出台全省统一限购政策 承、秦、唐、保四城市加码调控 环京楼市躁动

河北省政府5月中旬印发《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》,根据意见,房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要制定和执行住房限购措施,并统一了限购政策。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。特别提出环首都重点地区更要提高门槛、从严调整限购措施。外地人在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。

完善差别化住房信贷政策。原则上对首次购买住房的居民家庭,申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于30%;购买第二套住房,商贷首付款比例不低于40%;对购买第三套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款;对不能提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

要加强京冀交界地区规划建设管控,严控规模扩张、严控开发强度、严控贴边发展,严禁在交界地区大规模开发房地产,严禁环首都围城式发展,坚决防止形成“铁围子”。廊坊北三县要服从服务于北京城市副中心建设大局,与北京城市副中心统一规划、统一政策、统一管控。意见还提出,要坚决防止出现区域性新“高价地”;加快公租房建设分配进度;建立健全购租并举的住房制度;开展整顿房地产中介专项行动等举措。

河北出台楼市调控统一意见之后,承德、秦皇岛、唐山、保定四市积极响应,出限购新规,加码楼市调控。5月15日,秦皇岛市政府发布进一步加强房地产市场调控的通知:外地居民限购一套房,且需要提供一年内连续12个月当地纳税证明或社会保险缴纳证明。5月17日,承德市住建局根据《承德市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》的规定,制定了实施细则,对购房人的家庭和户籍、住房套数、购房时间、交易时间等相关认定进行了明确规定。同日,唐山市继4月14日出台房地产市场限购政策之后,5月17日该市再次升级限购政策,明确规定,无法提供在唐山市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在市中心区购房。5月22日,保定市政府出台意见,加强房地产市场管理。非本市户籍居民家庭在主城区购买首套住房时,须提供主城区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,补缴的个人所得税纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。暂停向拥有主城区2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有主城区1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售主城区住房。引发公众聚焦的是《意见》中,明确规定,对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”的“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房,自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的,不得买卖,堪称全国最为严厉的“限售”政策。

值得注意的是,文件已经下发数日,由于新政既未圈定具体限购范围,又无落地执行的时间表,反而刺激大厂、固安、涿州等多个环京热门地区楼盘再度躁动起来。随着北京调控从严,部分环京楼市其实一定程度上承接了北京的部分外溢需求。以自住或是投资为目的的购房人有对新政实行后失去购房资格的恐惧,新政落地后开发商面临回笼资金的巨大压力,双方选择加速交易。

4、河北发布户籍新政农民进城落户不得强行要求转让“三权”将享受租赁补贴、公积金等政策

河北省政府办公厅日前印发《关于推动非户籍人口在城市落户的实施意见》,意见提出,"十三五"期间,城乡间户籍迁移壁垒加速破除,配套政策体系进一步健全,全省户籍人口城镇化率年均提高1.8个百分点左右,努力实现1000万左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

  农民进城落户优惠、保障多。不得强行要求转让"三权",加快推进农村集体产权制度改革,确保2017年完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。加快推进农村宅基地和农房在内的不动产统一登记发证工作,依法确认和保障宅基地用益物权。不得强行要求进城落户农民转让其在农村的土地承包权、集体收益分配权、宅基地使用权,或将其作为进城落户条件。建立健全农村产权流转市场体系,2017年基本实现县级农村产权流转交易市场全覆盖。各市至少确定1个县(市、区)作为试点,探索形成农户对农村土地承包权、集体收益分配权、宅基地使用权的自愿有偿退出机制,支持和引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益,但现阶段严格限定在本集体经济组织内部。

租赁补贴、公积金都有利好政策。加快完善城镇住房保障体系,确保进城落户农民与当地城镇居民同等享有政府提供基本住房保障的权利。住房保障逐步实行实物保障与租赁补贴并举,在做好实物保障的基础上,通过市场提供房源、政府发放租赁补贴方式,支持符合条件的进城落户农民承租市场住房,租赁补贴准入条件、补贴标准、发放范围由各市、县(市)政府确定。推进扩大住房公积金缴存面,将农业转移人口纳入覆盖范围,鼓励个体工商户和自由职业者缴存。落实放宽住房公积金提取条件等政策,建设住房公积金转移接续平台,支持缴存人异地使用。

5、河北省发布《关于深入开展房地产中介专项整治工作的通知》  持续整顿规范房地产市场秩序 多地开展房产中介整治行动

为持续整顿规范房地产市场秩序,4月底河北省住建厅、省工商局、省物价局、省司法厅、省公安厅、省通信管理局联合发布《关于深入开展房地产中介专项整治工作的通知》,对房地产中介违法行为严查严打。通知提出,对检查中发现、群众举报投诉以及媒体曝光的房地产中介违法违规行为,要真查真打、严查严打、狠查狠打。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的房地产中介机构,依法将其清出市场,涉嫌刑事犯罪的要依法移送司法机关处理。对花样翻新的违法违规行为,要主动出击,露头就打,绝不姑息。严格落实中介机构备案制度;加快推进二手房交易网签系统建设;建立健全存量房交易资金监管制度;推行从业人员实名服务制度;建立房源核验制度;建立守信联合激励和失信联合惩戒制度。

重点查处房地产中介机构和从业人员这些行为:未取得营业执照或未在房地产主管部门备案,擅自从事房地产经纪服务的行为;发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为;利用合同格式条款侵害消费者权益以及伪造合同的行为;为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务的行为;对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进、高价卖(租)出房屋赚取差价的行为;采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为;诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,骗取购房资格、骗提(贷)住房公积金、规避限贷等行为;提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务的行为等。

廊坊、成都、重庆等多城市开展房产中介专项整治行动,保持高压严查态势,依法从严查处无证无照、未按规定备案、虚假宣传、虚签合同等违法违规行为,坚决遏制当前房产中介违规行为的高发势头,解决一批当前社会反映强烈的突出问题。

6、北上广深上调房贷利率 北京二套房贷利率为基准利率1.2倍

5月1日起,北京市房贷利率普遍提高。包括工、农、中、建、交五大国有商业银行,以及部分股份制商业银行收紧北京市房贷优惠政策,首套房执行4.9%的基准利率;二套房的贷款利率则在基准利率基础上上浮20%,即基准利率的1.2倍,5.88%的年利率,不再有任何折扣。在5月1日之前,北京市大部分银行对于首套房房贷利率打95折、二套房房贷利率执行基准利率的1.1倍。5月6日起,广州四大行首套房贷款利率由9折上调至基准利率,二套房保持1.1倍。五一后,上海多家银行将首套房贷利率进行上调,从原先行业统一的9折,上调到9.5折甚至基准。但四大行仍执行首套房贷款9折利率,二套房贷无变化。4月以来,深圳部分银行已将首套房贷利率从9折上调到9.5折,到五一假期以后,深圳出现个别银行执行首套房贷1.1倍利率。

杭州首套房贷款利率基本上在9折至9.5折。我省石家庄各大银行的房贷也逐渐收紧,多数银行首套房恢复基准利率,二套房利率上浮,而且额度偏紧的银行在二套房的审批时间上有所加长。融360最新报告显示,除一线城市外,重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等二线城市也纷纷上调首套房贷利率。自今年1月份以来,利率已连续4个月上升。而一年前,首套房贷普遍可享受八五折优惠。

业内人士分析认为,房贷利率提高一方面受全国房地产调控的大环境影响。去年以来,为抑制房价上涨过快,多地出台了差别化的房地产调控政策。银行要配合各地出台的住房金融政策,抑制房价过快上涨。另一方面,由于受到货币政策影响,资金成本上升,银行需要控制房贷业务的成本,对资金的流向和使用作出新的规划。目前融资成本不断提高,银行面临成本和风控的双重压力,调高房贷利率符合银行的管理要求。在北京出台各项楼市调控政策后,银行对抵押品的风险意识不断提高。  

编者按:

我市大部分商业银行也上调了房贷利率,首套房贷在基准利率上上浮5%左右,二套房贷上浮15%左右,放贷时间也有所延长。

7、本月多地房地产调控政策升级 热点强三线城市“限售”多

5月多地继续发布调控新政,房地产收紧政策再度升级。据不完全统计,本月北京、上海、重庆、深圳、江西、武汉、郑州、济南、西安、成都、海口、三亚、兰州、无锡、廊坊、芜湖等16个城市出台了相关的房地产调控政策。内容涉及信贷、土地出让、二手房交易、限售等调控手段,值得注意的是,“限售”政策正向三四线蔓延,中原地产研究中心统计显示:截至目前,已有超过30个城市开启“限售”,多为热点强三线城市,限售城市有成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、三亚、琼海、海口、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京等。保定出让一地块要求“限售”期更是高达10年,为目前全国最长限制时间。业内人士认为,“限售”的根本是楼市“去杠杆”,因交易周期大幅延长,高杠杆资金成本进入难,因此,促使购房者必须要以自用为目的配置资金,抑制炒房投机。

5月出台楼市调控政策城市盘点:

5月20日长沙新政:2年内不能卖,本市户籍限买第三套及其以上,非本市户籍1套以上不能买。同日,无锡出台房产新政:2年内不能卖,暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。开封5月15日发布通知,规定新建商品住房满3年方可转让,半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。河北省政府近日发文要求房价过高、上涨过快的城市在一定时期内要执行住房(含新房和二手房)限购措施。拥有2套及以上住房的当地人不能新购房。

南京则是调控进一步升级,效仿上海出台新房销售须公证摇号政策,同时规定购房人新购住房在取得不动产权证后,3年内不得转让。安徽芜湖也加入限售行列,新购商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满2年方可转让。

嘉兴规定,非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续;对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。

上海:新开盘商品住房由公证机构主持摇号公开销售成都:商品住宅用地一律拍卖出让。芜湖规定新购住房转让须满两年,同时规定开发商每次开盘不得少于20000平,在售楼盘必须建到1/3才能出售,高价楼盘一律不允许网签等一系列调控措施。海口将产权式酒店和二手住房纳入本次限购范围;三亚禁止期房转让和限制现房转让。深圳商品房预售转现售须办理价格备案。武汉全装修房执行指导价标准不超过每平方米5000元,对不接受指导价的项目暂缓发放预售证。郑州限售区域扩大,5月3日起新购住房3年内不得上市转让。

信贷方面,北、上、广、深四大一线城市房贷利率均有所上升,北京主要银行二套房贷利率上浮20%。兰州: 区域内实行差别化公积金贷款政策。西安6月起调整住房公积金贷款首付比例,其中对首次和再次申请住房公积金贷款购买自住房的首付比例提升,而第三次及以上申请住房公积金贷款的则不予受理。江西暂停发放第三套及以上住房贷款。

8、北京网签政策升级配偶或子女需具备购房资格才可单独拥有产权

近日北京市建委系统升级,购房又出新政,网签政策调整,配偶或子女需具备购房资格才可单独拥有产权。具体的新网签政策变更如下:已婚购房家庭提交资质审核后,主申请人必须作为新产权人(可单独也可共有);主申请人配偶及子女不可单独作为产权人出现,若配偶及子女需要上房本,则必须与主申请人共有。旧政策:家庭成员一方有资质,则新房本出谁的名字都可以(外籍人员除外)。例:已婚无房家庭,男方北京户籍女方外省户籍,按北京家庭提交资质审核。旧政策下新产权人可以是男方单独产权、女方单独产权、夫妻共有产权。新政策下新产权人可以是男方单独产权、夫妻共有产权,不可以是女方单独产权。若女方需要单独出房本,则需要以女方为申请人满5年(连续缴纳满60个月)个税或者社保。

据悉,此次网签系统升级,影响范围包括:库存单中未完成网签的已婚购房家庭;后续新签单、新产权的选定。

9、上海新开盘商品住房采取摇号方式公开销售

近日,上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价;《通知》强调房地产开发企业、代理销售企业、房地产经纪机构、相关管理机构工作人员不得以各种方式炒卖房号,开发企业员工自购本企业开发的商品住房的应当予以申报,购房名单纳入区房管部门全程监管。《通知》同时明确对涉嫌违规的房地产企业,一经查实,一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质,并列入行业信用管理“黑名单”。涉嫌违法犯罪的,移交司法机关处理。

10、广西将试点租房券、购房券、凭券抵扣租金房款

广西住房城乡建设厅近日印发的《广西住房城乡建设事业发展“十三五”规划》提出,广西将在“十三五”期间建立完善购租并举的住房保障体系,开展租赁型保障住房“租房券”、销售型保障性住房“购房券”试点工作,调剂保障性住房机制,扩大住房保障覆盖面,构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,优先满足居民自住性和改善性住房需求。

试点工作主要是向符合条件的住房保障家庭发放“租房券”和“购房券”。“租房券”是指住房保障主管部门按保障家庭租金补贴额度给住房保障家庭发放租房券,住房保障家庭在与房屋产权人签订租赁合同后,可通过租房券直接抵房屋租金,房屋产权人则凭租房券到住房保障主管部门办理等额租金补贴。“购房券”也是同理,符合条件的住房保障家庭可以根据自身经济状况和生活便利等因素,在一定条件内选择不同区位、户型、品质的住房,使用“购房券”抵扣部分房款。目前,广西个别城市已经开展“购房券”的试点,群众咨询的热情度很高。

有专家认为,政府投资建保障房要使用大量资金,并且在后期管理成本较高,如果推行“租房券”和“购房券”,政府只需限定补贴数额和申请条件即可,这种方法节省了大量公共资源,并且能够进一步确保公平。目前,国内有部分城市已实施发放租房券模式。

11、衡水将严查炒房、捂盘、哄抬价格

近日,衡水市住建部门对全市房地产市场开展了专项检查。此次检查采取材料检查与实地核查相结合的方法进行,范围涉及在衡水市注册、取得房地产开发企业资质的企业,异地进衡房地产开发企业,房地产销售代理机构,在建在售房地产开发项目。

检查重点包括企业资质情况,企业经营业绩情况以及商品房预(销)售是否存在发布虚假房源信息和广告;通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;未取得预售许可证销售商品房;不符合商品房销售条件但以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等费用,借机抬高价格;捂盘惜售或者变相囤积房源;商品房销售不予明码标价,在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格;将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人等违法违规行为。

衡水市对发现的问题提出整改意见,对严重违法违规典型案件查处和曝光。对于检查不力、问题处理不到位的县市区,将通报、问责。对于无正当理由不按规定报送材料或不配合检查的企业,视为不合格,对其开发资质予以降级或注销。