专家:二手房交易术语详解及律师建议

[ http://www.hsfdcxx.com/ 来源:互联网 2012-08-13 13:16:43 浏览次数:2167]

1、红本房

术语详解:指可以上市交易的商品房,因房地产证颜色为红色而得名。

律师建议:红本房可以放心购买。

2、绿本房

术语详解:指限制产权、不能上市交易的非商品房,因房地产证颜色为绿色而得名,如保障性住房、集资房等。

律师建议:绿本房交易必须先转红本,时间跨度长,房价波动大,容易发生违约,建议慎重购买。

3、期房

术语详解:期房是与现房相对应的概念,指从开发商处购得尚未取得一手房地产证的房屋。

律师建议:期房交易必须先办出一手房地产证,同样时间长,容易引发违约,同时存在二次交易的情况,交易税费高,建议优先选择现房交易。

4、军产房

术语详解:指部队开发建设、不受地方政府管理的房屋。

律师建议:根据《中国人民解放军房地产管理条例》及《军队现有住房出售管理办法》,军产房出售对象限于军队人员,属军人军属福利住房,但实践中存在很多向非军人出售的情况。购买一手军产房只要取得军产房证几乎没有风险,购买二手军产房未经军方办理过户手续的,交易合同无效,建议慎重购买。

5、小产权房

术语详解:小产权房不是一个法律概念,一般指没有缴纳土地出让金、在集体土地上建设的房屋。深圳俗称的小产权房包括集资房、农民房,甚至违建房等(由于已实现了全部土地的国有化,政府不承认有小产权房)。

律师建议:小产权房不能交易,所以买卖合同都是无效的,面临任何一方毁约退房还钱的风险。

6、红本在手

术语详解:红本在手的字面意思就是红本房地产证在卖方手中,即房屋属于无抵押无查房可随时过户交易的状态,与之相对性的是按揭房,即房地产证尚抵押在银行。

律师建议:红本在手房交易省去了按揭房赎楼的繁琐手续和赎楼费,交易时间短,风险小,建议同等条件下优先选择。

7、诚意金

术语详解:指购房者通过中介公司看房时为表示购买诚意而交付具有订金性质的款项。诚意金不是法律术语,其法律性质由当事人约定,一般不具有定金性质,如果买方与卖方达不成买卖协议,中介方应保证无条件退还。

律师建议:由于法律对诚意金没有明确规定,建议购房者在交付时要求中介方在收据上注明返还条件,以免要求返还时发生纠纷。

8、佣金

术语详解:指中介方收取的居间报酬。根据相关规定,佣金最高不超过交易价的3%,由买卖双方分别支付,房价上升时期卖方会要求实收,即买卖双方佣金均由买方承担。

律师建议:佣金一般在递减过户后支付,未能完成过户的,仅需支付必要费用(一般为约定佣金的20%)。

9、定金

术语详解:是履行合同的担保方式之一,数额在成交价的20%以内均为合法。定金罚则是指买方支付定金后毁约的定金由卖方没收,反之卖方收取定金后毁约的需双倍返还定金。

律师建议:为了保证合同的履行,增加违约方的毁约成本,保障守约方合法权益,建议减少首期款,多支付定金,而不要指望高额的违约金约定(法院有权降低违约金,无权调整定金赔偿)。

10、首期款、首付

术语详解:首期款指按揭购房情况下,买方支付的除定金、银行贷款之外的款项。首付是首期款与定金之和,即贷款之外的自有房款。

律师建议:首期款建议监管在银行,而不要直接支付卖方,以免卖方违约时回收困难。不同时期银行贷款政策不同,要求的最低首付也不同,目前限贷令要求首套房首付三成、二套房首付五成,并已停止对第三套购房的贷款。

11、按揭、利率

术语详解:按揭是指买方向银行借款买房。利率是按揭期间的贷款利息。国家支持首次置业,一般情况下首套房利率都会有所优惠。

律师建议:按揭成数受国家贷款政策影响,申请数额未必能足额贷到,建议特别约定按揭不成或不足的合同处理办法,如:解除合同,或追加首期款,或一次性付款。

12、贷款承诺函

术语详解:指买方按揭银行根据买方申请而给卖方出具的,同意给予买方贷款具体数额并在房屋过户、完成抵押登记后发放到卖方账户的书面承诺。

律师建议:取得银行贷款承诺函是买方的基本义务,也是卖方赎楼的前提。银行为防范风险,出具的承诺一般都附有条件,如虚增成交价、按揭申请资料虚假等情况下承诺函无效,故不建议通过虚增成交价的方式套贷,以免被银行发现撤销贷款承诺对卖方构成违约。

13、赎楼

术语详解:赎楼是与按揭相对应的概念,是指卖方提前还清银行贷款解除抵押登记的行为。

律师建议:赎楼方式一般有一笔款、二笔款、现金赎楼等方式。一笔款赎楼的本质是买方为卖方赎楼,虽然能节省短息利息,但风险十分大,强烈建议两笔款赎楼,不建议买方以首期款为卖方赎楼。

14、担保

术语详解:指担保公司为卖方赎楼借款或买方按揭借款,向借款银行提供的一旦借款方不能如期偿还借款自愿承担连带责任的行为。

律师建议:担保公司提供担保的方式也分为一笔款、二笔款担保,相应地担保委托合同也有两种版本,建议选择一笔款担保委托合同版本签订。

15、全权委托公证

术语详解:指卖方出具并经公证处公证的给担保公司及中介方的用于担保公司担保赎楼及中介方办理水电过户等相关事宜的授权委托书。

律师建议:公证委托书历来是炒房客做ABC单的原因,建议卖方出具公证委托书授权应在可控范围之内,了解受托人情况,跟进交易,不要赋予受托人转委托权。

16、递件过户

术语详解:指卖方完成赎楼且买方取得按揭承诺函后双方到产权登记中心递交申请资料办理过户手续。

律师建议:递件并依法缴纳税款后方能完成过户,建议递件回执交由中介方保管,以免一方持有后怠于办理相关手续。

17、实收

术语详解:指卖方纯收到手的房款,即卖方不承担交易过程中的所有税费。

律师建议:二手房交易税费因不同时期、所购房屋年限、是否为卖方唯一住房等情况有所不同,建议买方购房时充分了解交易税费数额,确定在自己可承受范围之内再接受卖方实收交易。

18、阴阳合同

术语详解:指交易双方为逃避支付交易税费而约定高价交易低价过户签订的一阴一阳两份合同,实际交易的合同为阴合同,过户签订的《深圳市二手房买卖合同》为阳合同。

律师建议:阴阳合同历来是政府打击对象,深圳市为此制定了评估价过户政策,规定如递件成交价明显低于评估价则按评估价核定收税,建议明确约定税费承担,避免任何一方借口阴阳合同毁约。

19、违约金

术语详解:指一方违约导致合同无法履行时应支付给守约方的赔偿金。

律师建议:法律对违约金数额没有限制性规定,深圳中介公司提供的二手房买卖合同版本一般约定违约金为成交价的20%,但法院审理过程中有很大的自由裁量权,调整幅度一般在定金数额和20%违约金之间。建议增加定金数额适用定金罚则,避免适用违约金带来的不确定性。

20、独家委托

术语详解:指买卖双方仅委托一家中介公司购买或出售房屋。

律师建议:独家委托制约了买卖双方的选择权,缺乏竞争,建议多家委托,择优成交,不要签订独家委托协议。

21、跳单

术语详解:指买卖双方为逃避支付佣金而绕开中介方私自成交。

律师建议:跳单属根本违约行为,非卖方实收情况下跳单可能被中介起诉赔偿全部佣金,建议诚信交易。

22、ABC单

术语详解:指炒房客在与卖方签订买卖合同后不实际成交而利用卖方的全权委托公证书“一房两卖”:在与卖方签订买卖合同后,没有实际交易,便又串通卖方公证受托人高价将房屋卖与实际买方,从中渔利。卖方角色为A,炒房客角色为B,真实买方角色为C。

律师建议:ABC单极易引发连环诉讼,建议重视委托公证书,杜绝ABC单产生的根源,建议见全权委托公证书。

23、诉讼

术语详解:指任何一方违约后,守约方可向房屋所在地基层人民法院起诉,要求违约方承担违约责任。

律师建议:诉讼是最常见的争议解约途径,也是目前相对来说比较好的解决方式。

24、仲裁

术语详解:指合同约定,任何一方违约后,守约方只能通过向仲裁机构申请仲裁的方式解决双方争议。

律师建议:仲裁虽然一裁终局,但收费高,裁决后败诉方还可以向法院申请不予执行或撤销裁决,建议选择诉讼。

25、“限购令”、“限贷令”、“限外令”

术语详解:楼市调控的主要措施。“限购令”指限制购买商品房的规定,深圳楼市限购令即2010年9月3日出台的深府办〔2010〕82号文件《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》;“限贷令”指限制贷款的规定,深圳体现在深府办(2010)36号文件《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》(俗称深十三条)第(七)条;“限外令”指限制外籍人士购房的规定,深圳体现在深国房〔2007〕254号文件《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。

律师建议:任何规避限购令和限贷令的做法都存在巨大的法律风险,买方购房前务必要充分了解自己是否符合购房及贷款条件,切勿轻信补办证件、裁决过户等规避楼市政策的方式,签约时隐瞒不符合购房条件导致交易不成对卖方构成违约,需承担违约责任。